Có phải bạn đang cần tìm bài Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất? Bạn đang cần thêm nguồn tài liệu để có thể viết hoàn thành một bài luận văn luật đất đai? Bài viết sau đây mình sẽ gợi ý đến cho các bạn một nguồn tài liệu hoàn toàn xuất sắc mà các bạn không nên bỏ qua. Nguồn tài liệu mình đã tiến hành triển khai như là khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất,điều kiện chuyển nhượng quyền sử đụng đất,hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất,hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cuối cùng là thủ tục chuyển nhượng quyền sử đụng đất… Hy vọng nguồn tài liệu mình sắp triển khai đưới đây sẽ cung cấp được cho các bạn thêm nhiều kiến thức dồi dào để có thể nhanh chóng hoàn thành bài luận văn của mình.
Ngoài ra, hiện nay bên mình có nhận viết thuê luận văn với đa dạng đề tài và các ngành nghề phổ biến nhất hiện nay, nếu như bạn đang có nhu cầu cần viết thuê một bài luận văn thì đừng chần chừ suy nghĩ nữa mà hãy nhanh chóng liên hệ ngay đến dịch vụ nhận viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi qua zalo/.telegram : 0932.091.562 để được tư bấn báo giá làm bài luận văn trọn gói và hỗ trợ từ lúc bắt đầu cho đến khi bảo vệ thành công bài luận văn nhé.
1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đất đai, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[1]. Nguyên tắc này lại được khẳng định một lần nữa tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai”[2].
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất đất đai thuộc sở hữu toàn dân được xác lập từ Hiến pháp 1980 và tiếp tục được duy trì tới Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên QSDĐ đai ở nước ta luôn thay đổi qua các thời kỳ theo sự phát triển nền kinh tế, được biểu hiện cụ thể trong các đạo luật: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 hoạc trong Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015.
Nhà nước là đại diện duy nhất cho sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất[3]. Người sử dụng đất phải nộp một phần lợi ích họ thu được từ việc sử dụng đất đai cho Nhà nước qua hình thức nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ…
XEM THÊM : Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hình thức pháp lý là quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, cho thuê đất, định giá đất… Nhà nước không được thực hiện một số hình thức định đoạt như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi QSDĐ, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho QSDĐ.
Với tư cách là chủ thể được nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sửu dụng đất cũng được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt QSDĐ.
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất từ những điều trên, cho thấy QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phát sinh từ quyền sử hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước.
Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các những việc sử dụng đất và chuyển quyền cho người khác.
Người sử dụng đất chỉ thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, mà những người sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ những quyền năng pháp lý cụ thể khác nhau.
1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền lợi khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là chuyển nhượng QSDĐ. Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ; tiếp đó Bộ luật Dân sự 2005 đã dành ra phần thứ năm để quy định về chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã khẳng định “Chuyển quyền sử dung đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”[4]; và theo Bộ luật Dân sự 2015 thì chỉ dành ra một mục nhỏ để nói về “Hợp đồng về quyền sử dụng đất”.
Từ những điều khoản trên, cho thấy việc chuyển nhượng QSDĐ là việc được Nhà nước công nhận hợp pháp về việc điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng đất hiện tại chuyển sang cho chủ thể sử dụng đất mới.
1.3 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, khi chuyển nhượng QSDĐ giá trị của thửa đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Vậy nên, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thứa đất nằm kề nhau thì khi chuyển nhượng QSDĐ giá cả cũng khác nhau.
Thứ ba, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
XEM THÊM : Top 40 Đề Tài Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Quản Lý Đất Đai
2.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐlà một trong những điều kiện chung để thực hiện giao dịch QSDĐ. Là điều kiện đòi hỏi chung đối với việc thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất, chứ không chỉ riêng chuyển nhượng QSDĐ. Thiếu những điều kiện này thì người sử dụng đất không thể thực hiện được quyền giao dịch QSDĐ của họ.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện chung sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.”[5]
Sau đây sẽ phân tích cụ thể từng điều kiện trên:
Điều kiện đầu tiên, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận QSDĐ
Căn cứ theo khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được làm theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước, căn cứ theo khoản 1 Điều 97 của Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”. Căn cứ theo khoản 1 Điều 166 của Luật đất đai 2013, thì việc được cấp giấy chứng nhận là một trong những quyền chung của người sử dụng đất.
Dù mẫu giấy chứng nhận có thể khác nhau, nhưng bản chất của việc Nhà nước xác nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận là không thay đổi. Do đó, các giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1987 và sau đó là Luật đất đai 1993 (giấy đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở được cấp theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 (giấy hồng), giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 2003 (giấy đỏ mới), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Luật nhà ở (giấy hồng mới), giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 (giấy hồng cánh sen) vẫn có giá trị pháp lý. Căn cứ theo khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai 2013, thì những người có một trong những loại giấy chứng nhận được liệt kê phía trên nếu không có nhu cầu cấp đổi thì không cần thiết đổi sang Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 2013. Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 cấp cho người sử dụng đất vẫn giữ màu hồng cánh sen, chỉ có một số thay đổi nhỏ trong cách ghi Giấy chứng nhận theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 3 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
XEM THÊM : Đề Tài Thạc Sĩ Ngành Luật Đất Đai
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” là khi người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ và người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người nào được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Điều 168 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ. Bởi như đã phân tích, giấy chứng nhận QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không.
Từ những điều trên cho thấy điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa thay đổi và luôn là điều kiện đầu tiên phải tuân thủ nếu muộn chuyển nhượng QSDĐ. Bởi lẽ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để nói lên rằng người chuyển nhượng là người có QSDĐ hợp pháp. Và chỉ khi là người sử dụng đất hợp pháp thì họ mới có quyền tài sản đối với đất và do đó họ mới có quyền giao dịch nó.
Điều kiện thứ hai, đất không có tranh chấp
Để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, người chuyển nhượng phải bảo đảm là không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có tranh chấp thì chưa thể xác định người chuyển nhượng là chủ thể thực sự có quyền hợp pháp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Vì vậy, muốn chuyển nhượng QSDĐ thì người chuyển nhượng chỉ có thể thực hiện sau khi tranh chấp đã được giải quyết và QSDĐ được xác định là của chính người chuyển nhượng, không có tranh chấp để nhằm tránh lôi kéo thêm bên nhận chuyển nhượng vào quá trình tranh chấp làm phức tạp thêm quan hệ.
Tuy nhiên, điều kiện để xác định QSDĐ đó đang có tranh chấp thì trong Luật đất đai 2013 không có nêu rõ. Tại Luật đất đai 2013 mới chỉ đưa ra khái niệm về tranh chấp “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[6]. Khi có tranh chấp xảy ra, khi cả hai bên tự hòa giải không thành thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (được quy định cụ thể tại Điều 202 của Luật đất đai 2013). Nếu việc tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì mới đưa đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết được căn cứ vào Điều 203 của Luật đất đai 2013.
Tuy có định nghĩa thế nào là tranh chấp đất đai, nhưng nội hàm của định nghĩa này khá rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền và nghĩa vụ. Điều này dễ dẫn đến sự lạm dụng tranh chấp, gây cản trở việc thực hiện QSDĐ hợp pháp, trong đó có việc chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất[7]. Bởi lẽ, bản chất tranh chấp bắt nguồn từ sự bất đồng giữa các chủ thể, xuất phát từ ý chí của họ, nhưng không phải là hành vi vi phạm pháp luật, nên không thể kiểm soát.
Để cải thiện được bất cập này, Luật đất đai 2013 đã quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định cụ thể từ Điều 120 đến Điều 124 của Luật đất đai 2013, bên cạnh cũng xây dựng hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất được quy định tại Điều 200 của Luật đất đai 2013. Dữ liệu lưu trữ trong hai hệ thống này đều có thông tin về việc giải quyết tranh chấp đất đai. Người sử dụng đất có thể khai thác thông tin từ hệ thống thông tin đất đai, còn cơ quan có thẩm quyền có thể khai thác thông tin từ cả hai hệ thống. Theo đó, có thể xem dữ liệu về giải quyết tranh chấp đất đai được trích xuất từ hệ thống thông tin là cơ sở để xác định một diện tích đất có hay không có sự tranh chấp.
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất đối với tranh chấp về QSDĐ đang được giải quyết tại UBND hoặc theo thủ tục tố tụng tại tòa án, mặc dù pháp luật đất đai không quy định cụ thể, nhưng căn cứ thực tiễn áp dụng và thi hành pháp luật, tôi cho rằng đây cũng thuộc trường hợp “đất có tranh chấp”. Bên cạnh đó, QSDĐ bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời hoặc kê biên bảo đảm thi hành án, có thể còn bị chi phối bởi điều kiện “quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án”.
Điều kiện thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
“Kê biên là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản mà chủ sở hữu tài sản phải tiến hành trên cơ sở bản án, quyết định thi hành án của cơ quan có thâm quyền”[8]. Một khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên thì người sử dụng đất không được quyền đưa QSDĐ vào giao dịch nói chung và chuyển nhượng nói riêng. Điều kiện này được đặt ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án
Thứ hai, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự[9]
Thứ ba, quyền sử dụng đất bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó theo căn cứ khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP.
Điều kiện thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất
Điều kiện này quy định việc chuyển nhượng QSDĐ phải được thực hiện trong thời gian sử dụng đất. Trong Luật đất đai 2013 không đưa ra quy định khái niệm về thời hạn sử dụng đất, nhưng có thể hiểu thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Tùy thuộc vào trường hợp sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau: Đất sử dụng ổn định lâu dài được quy định tại Điều 125 của Luật đất đai 2013 và đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 191 về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 192 về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện, Điều 194 về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
3.Hình thức chuyển nhưởng quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển nhượng QSDĐ như sau:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”[10]
Tuy nhiên, tại Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về QSDĐ nói chung mà không chỉ riêng về chuyển nhượng QSDĐ như của Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể như sau:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”[11]
Từ hai điều luật trên cho thấy hình thức để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Và phải được công chứng chứng thực thì mới có hiệu lực về mặt pháp lý, được quy định tại Luật Đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng của người sử dụng đất như sau:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”[12]
Và trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng yều cầu những người phải có chữ ký trên bản hợp đồng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, cụ thể như sau:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”[13]
Trên đây là những hình thức bắt buộc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, nếu thiếu một trong những điều kiện trên thì việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đât không có hiệu lực về mặt pháp lý.
4.Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại khoản 1,2 Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai với các nội dung cụ thể sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc như gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Trong trường hợp phải cần chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ gồm có:
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất đối với các trường hợp đã chuyển nhượng QSDĐ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định,cụ thể là người đang sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển QSDĐ theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
Người nhận chuyển QSDĐ nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về QSDĐ hiện có. Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, thì sau thời hạn 30 ngày thông báo trên thông tin đại chúng mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có th m quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở và đưa nhà ở vào kinh doanh. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải chuyển nhượng QSDĐ mà nhà ở gắn liền để người mua sử dụng. Tuy nhiên, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu xã hội và tạo điều kiện cho họ có thể huy động vốn xây dựng nhà ở từ người mua, pháp luật đất đai cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở. Việc chuyển nhượng QSDĐ có thể dưới hình thức phân lô bán nền hoặc gắn với chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (căn cứ theo khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai 2013).
Luật đất đai 2013 còn quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê với điều kiện phải có đủ các điều kiện chung để thực hiện giao dịch QSDĐ, và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Quy định này chỉ là những điều kiện cơ bản, vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, đây là nội dung liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê nói chung cần sớm được điều chỉnh bởi văn bản hướng dẫn thi hành của Luật đất đai 2013.
[1] Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015 [2] Điều 4 Luật Đất đai 2013 [3] Nguyễn Thành Luân (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân, [4] Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 [5] Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 [6] Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 [7] Nguyễn Thị Kim Phượng (2022), Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân, Vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền; [8] Vũ Quỳnh Trinh (2021), Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc cưỡng chế, kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, Trang thông tin đ [9] Khoản 6 Điều 114 Bộ luật Dân sự 2015 [10] Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 [11] Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 [12] Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 [13] Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CPBài viết trên đây là toàn bộ Cơ Sở Lý Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất là một trong những nguồn tài liệu hoàn toàn xuất sắc mà mình đã triển khai và liệt kê đến cho các bạn sinh viên cùng xem và tham khảo. Nếu như nguồn tài liệu trên đây chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của bạn thì đừng quên rằng bên mình có nhận viết thuê luận văn thạc sĩ, nếu bạn cần viết bài luận văn thì ngay bây giờ đây hãy liên hệ ngay đến dịch vụ nhận viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi qua zalo/telegram : 0932.091.562 để được tư vấn báo giá và hỗ trợ từ A đến Z nhé.
