Khái niệm thị trường bất động sản? Đặc điểm thị trường bất động sản?

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Rate this post

Khái niệm thị trường bất động sản là gì? Đặc điểm thị trường bất động sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, thì luanvanpanda.com sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về Khái niệm thị trường bất động sản? Đặc điểm thị trường bất động sản? 

Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản.

CHÚ Ý: Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây:

=============>>>>  Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá

==================>>>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản

1. Khái niệm thị trường bất động sản là gì?

Khái niệm thị trường bất động sản là Thị trường bất động sản hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai.

Năm 1986, nước ta chuyển đổi từ chế độ quản lí kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho thị trường hàng hóa phát triển. Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản cũng được trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng và hình thành thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ so với các nước trên thế giới, chỉ bắt đầu khoảng trên 25 năm trở lại đây. Tuy nhiên, khái niệm về thị trường bất động sản còn chưa được rõ ràng. Sau đây là một số khái niệm về thị trường bất động sản theo quốc tế:

  • Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
  • Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
  • Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Như vậy, ta có đưa ra một khái niệm về thị trường bất động sản như sau:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ tiền tệ và được sự cho phép của pháp luật.

2. Đặc điểm thị trường bất động sản

2.1. Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản, là những tài sản khó có thể di dời được nên không thể mang bất động sản đến địa điểm giao dịch. Hơn nữa, giá trị bất động sản là lớn nên khi mua bán, trao đổi cần xem xét thật kĩ. Vì vậy, quan hệ giao dịch một bất động sản thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua rất nhiều khâu. Các khâu chủ yếu là: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực tế – đăng kí pháp lí. Ví dụ, để mua bất động sản là chung cư chúng ta thường đến các sàn giao dịch phân phối để nghe giới thiệu về sản phẩm. Sau đó sẽ được đưa đi tham quan thực địa và khi đã đàm phán về giá, quyết định mua bất động sản, chúng ta phải tiến hành đăng kí pháp lí cho bất động sản.

2. 2 Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều về điều kiện tự nhiên, về trình độ phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội giữa các khu vực, các vùng miền, vì vậy quan hệ cung cầu giá cả của bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít ảnh hưởng đến các vùng lân cận. Vì vậy, khi nghiên cứu và xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn liền với các điều kiện kinh tế -văn hóa –xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, đồng thời cũng phải biết được sự biến động của các yếu tố này, thông qua đó có các quyết định đúng đắn khi đầu tư BĐS.

Thứ hai, thị trường bất động sản có thể được hiểu là một thị trường bao gồm nhiều loại khu vực như chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề,…Trong cùng một thời gian có thể khu vực nhà chung cư sốt nóng nhưng với biệt thự thanh khoản vẫn còn kém. Vì vậy, cung cầu, giá cả của khu vực này ít ảnh hưởng đến khu vực khác.

2.3 Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.

Xuất phát từ thông tin về hàng hóa bất động sản không phổ biến và ít rộng rãi, các tiêu chí để đánh giá hàng hóa bất động sản chỉ có thể đo lường được một cách tương đối. Hơn nữa, hàng hóa bất động sản không có các sản phẩm cùng loại để so sánh, trên thị trường chỉ có một số ít người tham gia cung cầu về mỗi bất động sản. Do đó, giá cả của bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó có một bên có lợi thế độc quyền (người bán). Thị trường không hoàn hảo còn xuất phát từ việc thâm nhập thị trường còn khó khăn với cả người mua và người bán. Vì vậy, để giao dịch thuận lợi cần có những người môi giới bất động sản. Đối với việc định giá bất động sản chúng ta cần phải phân tích kĩ lưỡng các nhân tố để có những bằng chứng về thị trường tin cậy để thẩm định giá bất động sản mục tiêu.

2.4 Cung và cầu về bất động sản lạc hậu so với giá cả.

Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi của cung và cầu BĐS làm thay đổi giá trị của BĐS. Tuy nhiên do quan hệ cung – cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS thường không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu. Việc tăng cung BĐS cho một mục đích nào đó thường mất nhiều thời gian năm làm cho việc  giảm cung BĐS luôn có độ trễ so với các mặt hàng khác. Ví dụ như cầu về nhà ở chung cư tăng lên nhưng cùng thời gian đó, cung BĐS đó chưa tăng ngay mà phải đến 2-4 năm cung nhà ở chung cư mới tăng do thời gian xây dựng đưa vào sử dụng kéo dài do đó cung bị trễ so với cầu. Sự thay đổi đột ngột về cầu gây ra hiện tượng nóng sốt hoặc đóng băng. Vì vậy, đây cũng là yếu tố chúng ta phải quan tâm khi định giá BĐS.

2.5 Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.

Do thứ nhất, đất đai là tài nguyên hữu hạn. Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Thứ ba, do vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến thị trường khác. Sự tham gia của nhà nước nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng mục tiêu kinh tế vĩ mô thông qua các việc như đảm bảo tính pháp lí cho bất động sản, hình thành thị trường công khai minh bạch,…

Sự can thiệp của Nhà nước tới thị trường BĐS là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ rảng. Do đó khi định giá BĐS, TĐV nhất định phải có sự am hiểu về cơ chế, chính sách, pháp lý của Nhà nước,… để có thể đánh giá chính xác giá trị của bất động sản.

2.6 Dao động theo chu kỳ

Chu kỳ của BĐS trải qua hai giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp

Đối với nhà đầu tư khi đầu tư và BĐS cần phải nắm bắt được chu kỳ của thị trường BĐS, phán đoán, phân tích được sự biến động của thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn

2.7 Phân loại thị trường BĐS

  • Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường bao gồm:
  • Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gọi là thị trường đất đai.
  • Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
  • Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS
  • Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
  • Thị trường đất đai.
  • Thị trường nhà ở.
  • Thị trường BĐS công nghiệp.
  • Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
  • Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
  • Căn cứ vào tính chất các giao dịch
  • Thị trường mua bán BĐS.
  • Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
  • Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
  • Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
  • Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
  • Thị trường chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước: Bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được như các giao dịch tại các sàn, các công ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà ở,…
  • Thị trường không chính thức hay là thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước được thực hiện thông qua các hình thức như mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ,…

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
Chat Facebook
0932091562