Khái Niệm Và Sự Cần Thiết Của Định Giá Bất Động Sản

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Rate this post

Khái Niệm Và Sự Cần Thiết Của Định Giá Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản này, thì luanvanpanda.com sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về đề tài bất động sản, và muốn làm bài luận văn thạc sĩ của mình. Ngoài ra, luanvanpanda.com còn hỗ trợ các bạn học viên tư vấn đề tài, làm đề cương và hoàn thiện bài luận thạc sĩ cho bạn.

Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản.

CHÚ Ý: Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây:

=============>>>>  Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá

==================>>>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản

Khái niệm Của Định Giá Bất Động Sản

Định giá hay thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá có thể ước tính giá tri của các loại bất động sản, các loại máy móc thiết bị hay giá trị doanh nghiệp,…

Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế ảnh hưởng đến BĐS.

Tính khoa học của thẩm định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản.

Tính nghệ thuật của thẩm định giá BĐS thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường BĐS và thị trường liên quan, trợ giúp cho quá trình định giá.

Như vậy, ta có thể hiểu rằng: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định.

Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Thị trường Bất động sản luôn tồn tại hai loại giá đất bao gồm có giá do Nhà nước quy định và mức giá trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường (giá thị trường) . Trên thị trường Bất động sản, các bên trao đổi, mua bán, chuyển nhượng gặp nhau và tham khảo giá thị trường đối với những lô đất tương tự ( về mặt pháp lí và các điều kiện kinh tế – kĩ thuật). Tuy là khách quan giao dịch nhưng hoạt động trao đổi vẫn bị chi phối bởi những yếu tố khác như đầu cơ, ép giá,…Để hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra một cách đảm bao hơn, các bên tham gia có thể sử dụng kết quả định giá bất động sản do các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện.

BĐS là một trong những tài nguyên do Nhà nước quản lí. Thị trường bất động sản cũng là một trong số các thị trường quan trọng, nó không chỉ ảnh hưởng đến đời sống –xã hội mà nó còn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Về vấn đề kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến các thị trường khác, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Vì vai trò của nó, hoạt động định giá bất động sản giúp giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó, giúp thị trường này vận động hiệu quả và tác động gián tiếp đến các thị trường khác. Hơn nữa, việc định giá bất động sản công khai, minh bạch giúp nhà nước có thể thu đầy đủ các loại thuế về đất, tránh thất thu Ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, định giá bất động sản còn giúp cho những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản. Hoạt động định giá đúng và khách quan giúp cho khách hàng vay vốn có thể vay được số vốn tối đa để sử dụng cho mục đích của mình và cũng giúp cho Ngân hàng có thể giải ngân hợp lí thu được khoản lợi nhuận mong muốn mà mức độ rủi ro là thấp nhất, khi khách hàng không có khả năng trả nợ có thể thu hồi được vốn.

Ngoài ra, còn rất nhiều vai trò khác như định giá để góp vốn cổ phần, thu thuế, cổ phần hóa doanh nghiệp,…

Mục đích của định giá bất động sản

Khi thẩm định giá trị BĐS, thẩm định viên là người trung thực, khách quan đứng giữa xem xét mọi vấn đề để đưa ra được mức giá hợp lí, tại đó người mua và người bán đều được thỏa mãn. Việc đưa ra một mức giá công bằng giữa các bên thúc đẩy việc mua bán, trao đổi, chuyện nhượng BĐS diễn ra một cách nhanh chóng.

Thẩm định giá BĐS còn có thể phục vụ cho mục đích thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng.

Thẩm định giá BĐS giúp ích cho Nhà nước trong việc quản lí tài nguyên đất và thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Ngoài ra, thẩm định giá BĐS là một phần trong thẩm định giá doanh nghiêp, kết quả định giá còn được sử dụng để tư vấn cho khách hàng, phục vụ cho các mục đích thu hồi, đền bù của Nhà nước, phát mãi tài sản, đấu thầu, đấu giá,…

Cơ sở thẩm định giá bất động sản

Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số 01 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 02 –Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận, người mua và người bán đều chấp thuận. GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. GTTT được  là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá được sử dụng hầu hết với các loại tài sản. Việc ước tính giá trị của tài sản theo giá trị thị trường tức là nó dựa vào khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, khách quan trên thị trường. Hiện nay, khi thẩm định giá BĐS, giá trị thị trường là cơ sở chủ yếu để ước tính giá trị của BĐS mục tiêu.

Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:

“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.”

Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 03 –Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lí, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…”

Trên thực tế, có những tài sản cần thẩm định giá nhưng chúng ít được giao dịch trên thị trường như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học,…Vì ít được giao dịch hoặc có giao dịch nhưng thời gian không gần với thời điểm thẩm định. Việc lấy chứng cứ thị trường để so sánh là không khả quan  nên khi thẩm định giá trị các loại tài sản này người ta dùng cơ sở giá trị phi thị trường trong quá trình định giá.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
Chat Facebook
0932091562