Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Rate this post

Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm và Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản này, thì luanvanpanda.com sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về đề tài bất động sản, và muốn làm bài luận văn thạc sĩ của mình. Ngoài ra, luanvanpanda.com còn hỗ trợ các bạn học viên tư vấn đề tài, làm đề cương và hoàn thiện bài luận thạc sĩ cho bạn.

Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm và Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản.

CHÚ Ý: Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây:

=====>>>>  Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá

=======>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản

Trên thực tế có nhiều phương pháp có thể sử dụng để thẩm định giá BĐS tuy nhiên chỉ có một phương pháp được thừa nhận là có cơ sở khoa học, lí luận chặt chẽ, được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc. Mỗi phương pháp đều có những hạn chế nhất định. Việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào:

  • Thuộc tính của BĐS: chịu tác động của nhân tố nào?
  • Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
  • Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.

Các phương pháp được sử dụng để thẩm định giá BĐS bao gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Giá Bất Động Sản

Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.

Cơ sở lí luận của phương pháp:

Phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ nguyên tắc thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế.

Lập luận theo phương pháp này cho ràng giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể thay thế được hay nói cách khác, giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đương thay thế.

Các bước tiến hành:

  • Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như:
  • Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, hình dáng, kết cấu, thiết kế, trang thiết bị tiện nghi, tuổi thọ,…
  • Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng, các nét đặc trưng về địa lý như tình trạng ô nhiễm, độ cao, độ lún,…
  • Đặc điểm của các CTXD có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng, chất lượng kiến trúc.
  • Đặc điểm về vị trí hay địa điểm phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội của BĐS.
  • Tình trạng pháp lí: các ăn cứ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản bàn giao công trình.
  • Thời gian giao dịch
  • Các điều khoản và điều kiện giao dịch: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê,…
  • Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cư nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
  • Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh.
  • Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
  • Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

Ưu, nhược điểm của phương pháp:

Ưu điểm:

  • Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
  • Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đã được thừa nhận trên giá trị thực tế về giá trị của BĐS.
  • Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

Nhược điểm:

  • Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS đáp ứng được yêu cầu trên thì độ chính xác của kết quả không cao.
  • Các thông tin chứng cứ thị trường mang tính chất lịch sử . Nếu thị trường biến động, thông tin sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.
  • Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức phù hợp với thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.

Phương pháp thu nhập: Giá Bất Động Sản

Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.

Cơ sở lí luận của phương pháp:

Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lai. Theo đó, về lý thuyết, giá trị hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.

Các bước tiến hành:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

  • Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.
Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập tiềm năng Thất thu do không thuê hết được 100% công suất Chi phí vận hành duy tu bảo dưỡng (chi phí hoạt động)

Trong đó:

  • Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một BĐS với tỷ lệ thuê là 100% công suất thiết kế. Chỉ tiêu này được xác định thông qua điều tra thị trường của những BĐS tương tự.
  • Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% được xác định bằng tỷ lệ trống nhân với thu nhập tiềm năng.
  • Chi phí vận hành duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp (như tiền thuế BĐS, bảo hiểm nhà cửa,…).
  • Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường.

  • Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:
  • V  = Trong đó: I là thu nhập ròng hàng năm.
  • R là tỷ suất chiết khấu.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền: là phương pháp ước tính giá trị BĐS bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.

  • V  =  +  
  • Trong đó:   V: giá trị thị trường của BĐS.
  • CFt : thu nhập năm thứ t.
  • Vn : giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n.
  • n: thời gian nắm giữ BĐS.
  • r: tỷ suất chiết khấu.

Ưu, nhược điểm của phương pháp:

Ưu điểm:

  • Xét về mặt lí thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
  • Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền đây là phương pháp đơn giản.
  • Có thể đạt đến độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo được với độ tin cậy cao.

Nhược điểm:

  • Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, thời hạn cho thuê,…
  • Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.

Phương pháp thặng dư: Giá Bất Động Sản

Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển của BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Cơ sở lí luận của phương pháp:

Là phương pháp quán triệt đầy đủ cả năm nguyên tắc định giá tài sản: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự kiến khoản thu nhập trong tương lai, nguyên tắc cung cầu tuy nhiên nguyên tắc đóng góp vẫn là nguyên tắc giữ vai trò chủ đạo.

Các bước tiến hành:

  • Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án, phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
  • Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.
  • Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của CTXD trên đất bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
  • Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 và bước 3.

Ưu, nhược điểm của phương pháp:

Ưu điểm:

  • Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
  • Đây là phương pháp thích hợp đưa ra mức giá để đấu thầu.
  • Phương pháp này thể hiện cách thức phân tích, đánh giá cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

Nhược điểm:

  • Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
  • Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
  • Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
  • Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Phương pháp chi phí: Giá Bất Động Sản

Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lí tạo ra BĐS đó.

Cơ sở lí luận của phương pháp:

Người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đó là vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và CTXD có lợi ích tương tự.

Các bước tiến hành:

  • Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
  • Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất bao gồm lợi nhuận của nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
  • Bước 3: Xác định giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
  • Bước 4: Ước tính giá trị hao mòn của CTXD bằng cách trừ hao mòn lũy kế ra khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
  • Bước 5: Ước tính giá trị BĐS bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu, nhược điểm của phương pháp:

Ưu điểm:

  • Phương pháp được sử dụng khi không có chứng cớ thị trường để so sánh.
  • Phù hợp khi định giá cho các loại BĐS có mục đích riêng biệt.

Nhược điểm:

  • Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường cho nên hạn chế giống với phương pháp so sánh trực tiếp.
  • Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
  • Việc ước tính các khoản giảm giá mang tính chủ quan và khó thực hiện.
  • Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
Chat Facebook
0932091562