Phương Pháp So Sánh Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phương Pháp Sánh

Phương Pháp So Sánh Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm và Phương Pháp So Sánh Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản này, thì luanvanpanda.com sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về đề tài bất động sản, và muốn làm bài luận văn thạc sĩ của mình. Ngoài ra, luanvanpanda.com còn hỗ trợ các bạn học viên tư vấn đề tài, làm đề cương và hoàn thiện bài luận thạc sĩ cho bạn.

Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm và Phương Pháp So Sánh Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản.

CHÚ Ý: Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây:

=====>>>>  Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá

=======>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản

Cơ sở lý luận Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

  • Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế làm chủ đạo
  • Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể thay thế được hay nói cách khác giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đương thay thế.

Điều kiện áp dụng

  • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầu đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được
  • Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt
  • Thường được sử dụng để định giá đối với các mảnh đất trống, các BĐS có tính tương đồng như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà có cùng một kiểu, cùng một lối kiến trúc

Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm và thu thập thông tin về các BĐS đã được giao dịch ở thời điểm TĐG và đảm bảo tính chất có thể so sánh được.

  Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố sau để so sánh:

  1. Tình trạng vật chất của BĐS
  2. Tình trạng mặt bằng
  3. Đặc điểm công trình xây dựng có liên quan
  4. Đặc điểm về vị trí hoặc địa điểm
  5. Thời điểm giao dịch
  6. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
  7. Đặc điểm pháp lý

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.

    Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch trên thị trường cần phải làm rõ:

  • Nguồn gốc các giao dịch trên thị trường: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán
  • Tính chất giao dịch: xác minh tính chất khách quan, hiểu biết và tự nguyện

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.

   Theo kinh nghiệm thường lấy 3 – 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS chứng cớ theo nguyên tắc điều chỉnh

Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tố khác biệt thuộc BĐS so sánh, nếu các yếu tố khác biệt được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm một lượng giá trị và ngược lại

  • Đơn vị điều chỉnh là giá bán hoặc quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
  • Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ sau:

+ Điều chỉnh số tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…

+  Điều chỉnh theo tỷ lệ %: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan…

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ

   Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên:

  • + Trị số tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất
  • + Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt
  • + Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt

2. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp So Sánh Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Ưu điểm:

  • Dễ dàng tính toán, đơn giản vì không có công thức và mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
  • Cơ sở về giá trị dử dụng là giá trị thị trường vì vậy thường được các hủ thể tham gia vào thị trường dễ dàng chấp nhận
  • Dữ liệu sử dụng trong phương pháp được thu thập trực tiếp từ thị tường, nếu chất lượng thông tin thu thập được tốt thì sẽ giúp cho thẩm định viên có thể ước lượng một cách dễ dàng và hợp lý giá trị của Tài sản cần thẩm định.

Nhược điểm:

  • Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể dử dụng để so sánh được
  • Nếu chất lượng thông tin thu thập được trên thị trường không tốt, không đảm bảo tính chính xác sẽ làm cho kết quả thẩm định sai lệch
  • Các thông tin sử dụng trong quá trình tính toàn thường xảy ra trong quá khứ là những giao dịch đã hoàn thành trên thị trường vì vậy thông tin thường mang tính lịch sử, đòi hỏi Thẩm định viên phải lựa chọn nguồn dữ liệu thông tin phản ánh thị trường mang tính chất tương đồng và đảm bảo tính chất có thể so sánh được

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
Chat Facebook
0932091562