Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm và Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản này, thì luanvanpanda.com sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về đề tài bất động sản, và muốn làm bài luận văn thạc sĩ của mình. Ngoài ra, luanvanpanda.com còn hỗ trợ các bạn học viên tư vấn đề tài, làm đề cương và hoàn thiện bài luận thạc sĩ cho bạn.

Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm và Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản.

CHÚ Ý: Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây:

=====>>>>  Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá

=======>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản

Khái niệm:

  • Là một quá trình có tính hệ thống nhằm TĐV hành động một cách khách quan rõ ràng và phù hợp cới công tác thẩm định gá.
  • Là một kế hoạch có trật tự, phù hợp với nguyên tắc định giá giúp cho TĐV đưa ra những kết luận có cơ sở vào có thể đảm bảo được.
  • Quy trình thẩm định giá BĐS cũng như quy trình chung khi định giá tài sản được thực hiện theo Tiêu chuẩn số 05 –Quy trình thẩm định giá tài sản. Theo đó, bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

  • Tìm hiểu các đặc điểm cơ bản của BĐS như thông tin về diện tích, công trình xây dựng, tuổi thọ công trình, các thông tin về pháp lí của bất động sản,…
  • Thẩm định viên phải tìm hiểu mục đích thẩm định giá của khách hàng và vấn đề này được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. Thẩm định giá BĐS cho mục đích trao đổi, mua bán, thế chấp, để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất,…
  • Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
  • Tìm hiểu những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá. Thẩm định viên phải đưa ra giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị của BĐS; những giới hạn về: tính pháp lí, công dụng của tài sản, nguồn dữ liêu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá.
  • Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên.
  • Xác định thời điểm thẩm định giá.
  • Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
  • Xác định cơ sở giá trị của BĐS: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, thẩm định viên phải xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

  • Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc.
  • Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản như: Xác định cung – cầu BĐS, đặc điểm của thị trường BĐS; Các nguồn dữ liệu phải đảm bảo là đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu; Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin

  • Khảo sát hiện trường

Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

  • Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
  • Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: về diện tích đất và công trình kiến trúc; cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan; tuổi đời, tình trạng duy tu bảo dưỡng, lợi thế giao thông,…
  • Đối với các công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp với khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
  • Thu thập thông tin

Thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin sau:

  • Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh.
  • Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
  • Thông tin về thị trường BĐS, cung –cầu BĐS.
  • Ngoài ra cần tìm hiểu số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực BĐS tọa lạc với khu vực lân cận; Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (quy hoạch, cơ sở hạ tầng,…).

Bước 4: Phân tích thông tin

  • Thẩm định viên phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
  • Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS
  1. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. Ví dụ, khi thẩm định giá BĐS là nhà cửa dân cư thì phải tìm hiểu tuổi tác, cơ cấu gia đình, thu nhập của nhóm cung –cầu BĐS, những người mua tiềm năng.
  2. Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS: Cần xem xét xu hướng tăng –giảm về nguồn cung, cầu của BĐS trên thị trường và ảnh hưởng của chúng đến giá trị BĐS đang thẩm định giá. Sự thay đổi của cầu đột ngột ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thực tế đã chứng minh qua những cơn sốt, đóng băng của thị trường BĐS.
  3. Phân tích về khách hàng: Về nhu cầu, sức mua BĐS, sở thích của khách hàng về vị trí, kích thước, môi trường cảnh quan, hướng của BĐS.
  4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
  • Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng của BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
  • Thẩm định viên cần đánh giá việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét mối quan tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và tương lai; Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế theo quy định của pháp luật; Tính khả thi về mặt tài chính; Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản;…

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá

  • Thẩm định viên nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá.
  • TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp trong TĐG được sử dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS và mục đích thẩm định giá.
  • TĐV nếu rõ phương pháp định giá nào được sử dụng là căn cứ chủ yếu, phương pháp nào để kiểm tra, đối chiếu và phải đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị BĐS.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

TĐV lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá BĐS phù hợp với quy định của pháp luật và theo mẫu báo cáo, chứng thư của công ty thẩm định giá mình làm việc.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat Zalo
Chat Facebook
0932091562